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谷歌将肉库区作为办公大楼所在地,但该街区无法满足其巨大需求。

美国移民基金的7611美东硅谷生态公寓项目位于现称为“硅谷”的电子工业中心,包括谷歌在内的众多高科技公司云集于此,但谷歌公司现已迁至切尔西和肉库区

 

JLL纽约研究办公室主任解释了肉库区之所以成为目前曼哈顿租金最高的区域的原因,并表示“谷歌在肉库区的历史和持续发展为其在科技和其他工业领域的优势奠定了基础。”

 

 

Rich Bockmann | 2018年2月15日

谷歌公司于2005年首次进入肉库区,租赁办公地点位于第八大道111号,在最近的一笔交易中以24亿美元的价格收购了隔壁的切尔西市场大楼,到目前该街区日益发展的精品写字楼市场已呈现爆炸式增长趋势。

 

希望通过“谷歌效应”获得收益的开发商已经建造了大批精品写字楼项目,并将其投入供应紧张的子市场,希望在已经上涨至每平方英尺200美元的租金市场中分一杯羮。

然而,即使开发商已为该街区增加了数十万平方英尺的新空间,但新增的这些空间仍然无法满足谷歌公司的巨大需求。

 

JLL的数据显示,自2014年和2019年末掀起的开发热潮以来,肉库区将新增超过110万平方英尺的新空间。(谷歌公司使该街区的边界扩展到第八大道以西至哈德逊河,甘斯沃尔特和第十六西大街之间的整个区域。)

部分新的地面开发项目或重新定位的房地产项目包括沃那多房产公司和极光资本的第九大道61号项目、Romanoff Equities和Property Group Partners的华盛顿街860号项目、RockPoint Group的第15西大街412号项目以及William Kaufman Organization的甘斯沃尔特街2号项目 ,所有这些项目都吸引来了资本雄厚的租户。

虽然谷歌公司在该街区的确切影响尚不明确,但其占有的空间却已经轻松超过该街区新增供应空间的总量,据估计,其占有的空间已经超出供应空间总量的一倍以上。JLL的数据显示,这家互联网搜索引擎公司的母公司Alphabet自2010年以来只在三栋大楼(即切尔西市场、第十大道85号和57号码头)中就已经租用将近665,000平方英尺的空间。

 

由于谷歌是出于扩大公司空间的目的而低调收购290万平方英尺巨大空间中的现有租户的,因此谷歌公司于2010年以18亿美元的价格收购第八大道111号的办公大楼在某种程度上来说是行业机密。

据业内保守人士估计,谷歌在该街区的占用空间将近90万平方英尺,但高级消息人士认为其占用空间可能高达200万平方英尺。这意味着尽管该街区是新开发项目领域最活跃的子市场之一,但新增供应量仍然无法满足谷歌公司的巨大需求,租金也将因此受到影响。

 

JLL纽约研究办公室主任Craig Leibowitz表示:“肉库区在某种程度上影响着曼哈顿的最高租金。谷歌在肉库区的历史和持续发展为其在科技和其他工业领域的优势奠定了基础。”

 

JLL的数据显示,该社区去年的平均租金起步价为每平方英尺128美元,比中城南区的平均水平高出68%。

 

2014年,当新建筑为该地区急剧增长的需求增加供应量时,溢价比例仅为16%。

 

与其他租户相比,保险和金融等行业的公司租户更愿意支付最高租金,此类租户已搬迁至该社区并成为推高租金的驱动因素。

 

谷歌表示将随时抢占有利空间。该公司已于2015年签署一份协议,在RXR Realty和Youngwoo&Associates的57号码头租赁250,000平方英尺的空间,并宣布其计划额外占用70,000平方英尺的空间。

 

RXR的Starrett Lehigh大楼也将在短期内占用超过20万平方英尺的空间,直至码头项目于2019年底完工之时。