国外资金流入

TRD针对在过去两年中,在洛杉矶商业地产最高投资的12个国家做了调查分析,发现亚洲和中东国家处于领先位置

October 16, 2017 20171016
 Donna M. Airoldi and Harunobu Coryne报道

根据The Real Deal的资本调查分析,在过去两年中,国外的投资人和开发商向洛杉矶商业地产投资了奖金82.8亿美金,使得洛杉矶成为美国最受外国投资人欢迎的投资区域之一。

新加坡和卡塔尔一路领先,各自都超过了20亿美金,加拿大以16亿美金紧随其后。尽管中国有严格的资本控制,而且这段时间的投资比过去两年都要少,但是仍然是投资最多的几个国家之一。

TRD的统计对象包括从2015年6月1日到2017年5月31日,购买地产超过5000万美金的国外公司。

让洛杉矶成为如此吸引海外购买者的主要原因是其稳定和强劲的市场基础。“我们有一个强大的经济体,并且是多样化的,”Michael Zietsman说,JLL国际总监说。“目前是美国西海岸最大的经济体。”

而且这里人口密集,对比其他地区的顶级市场和工作机会增长,有着更好的消费资本和收益,Joe Cesta说,他是CBRE南加州和夏威夷资本市场的负责人,她同时也是内陆帝国的总监。“这些所有的迹象都表明,这是一个稳固的投资市场。”他说。

洛杉矶地区吸引国际投资人主要分两个原因,Cest说,该行业所在区域服务的巨大群体,以及它的地理位置。

“当海外市场的物品进入到中国市场后,顺理成章,所有的物品都会在这里进入美国,之后运送到各个地方,“他说,“当电子商务不断增长,我认为洛杉矶和它周边的区域将会继续从中获利,因为其战略性和靠近中国的地理位置。”

根据美国运输局2015你报告显示,洛杉矶港口和长滩港口是整个国家最忙碌的两个港口。

“物流,正如我们现在所说的,是行业的宠儿。 每个人都想买一些产权,“Zietsman说。 “行业资本化率还在下降,”他补充说,这表明风险较低。

总体而言,根据世邦魏理仕的数据,洛杉矶商业地产的上限利率在2017年上半年比2016年下半年稳定。 除了行业上涨率收紧之外,写字楼和多户业务分别维持5.56%和4.75%不变,而零售和酒店上限率则上升 – 零售率从2016年12月31日至2017年6月30日由6.33%上升至6.42%,酒店上限率从同期的7%上升到7.5%。 下半年的前景是非常可观的。

 

 

外资流入可能会面临潜在挑战,EB-5计划将于12月8日到期。该项目,外国投资者通过100万美元的商业投资,创造至少10个全职工作,可获得美国永久居留权。 EB-5行业协会Invest in the USA的数据显示,在2010到2013年间,加州在EB-5投资方面排名第二,仅次于纽约。自大萧条以来,其他资金来源枯竭,海外投资者和国内开发商对该项目的兴趣迅速增长。 Zietsman指出,该项目尤其促进了酒店行业的发展。

Cesta说,影响国际资本流向美国的其他因素包括美联储加息和特朗普政府提议的税收计划。 “房地产行业也受到了影响,这是周期性的,”他补充说。 “有的事情变得很受欢迎,有些事情热度降低。我们在近期看不到下降,但其中任何一项都可能开始让市场变得疲软。”

 

 

最大的消费者和他们正在购买的东西

根据TRD的分析,亚洲国家占据了投资额的四分之一,占外资公司5000万美元以上的42%。

“看看洛杉矶最近几年的一些重大变化。绿地美国开发了大都会综合体。韩国航空公司刚刚在威尔希尔和菲格罗亚建了一个办公室和零售店。”齐茨曼说,他提到六月份开放的威尔夏大中心,是密西西比河以西最高的建筑。 “亚洲资本的到来,彻底改变了市区的天际线。”

虽然有四个欧洲国家排在前十二位,但在过去两年中,这一比例仅为五千万美元以上的外国投资的14%。

Zietsman说:“洛杉矶缺少的是欧洲投资者。 他们想要的是最近10到15年内建成的现代建筑。而我们却没有那么多。”

尽管如此,过去两年欧洲买家的综合支出超过了10亿美元大关。

以下是自2015年6月以来在洛杉矶商业市场进行的最大跨境投资。

 

 

新加坡:22.6亿美元

尽管零售行业近期出现困境,该资产类别的主要物业仍对海外投资者有吸引力。 新加坡公司在2015年底在洛杉矶进行了大笔的零售交易,在洛克伍德中心商场购买了13.8亿美元股份,在洛杉矶Cerritos中心购买了8.773亿美元股份。 这两个购买者都是国家主权财富基金GIC。

此外,亚洲最大的仓储运营商Global Logistic Properties(GLP)(其母公司也是新加坡的主权财富基金)从2015年到2016年在洛杉矶和内陆帝国购买了多个仓库。中国财团于7月份于7月份以116亿美金的金额收购了GLP。

 

 

卡塔尔:20.8亿美元

卡塔尔在洛杉矶区域最大的投注者。自2016年2月起,负责管理富裕国家财富的卡塔尔投资管理局(QIA)通过与位于圣莫尼卡的房地产投资信托基金公司道格拉斯埃美特公司(DEI)合作,在洛杉矶和圣莫尼卡购买了数家黑石办公室物业。

这笔交易包括10960 Wilshire Boulevard的4.655亿美元;奥本海默大厦10880 Wilshire大道4.335亿美元;位于1299 Ocean Avenue的Wilshire Palisades的2.85亿美元;位于Glendon大道1100号的Westwood中心2.71亿美元;塔楼10940 Wilshire Boulevard的1.68亿美元;位于Wilshire Boulevard 233号的Searise办公大楼的1.395亿美元;以及圣塔莫尼卡大道429号的7700万美元。

2016年7月,这家合作伙伴花费2.245亿美元从Hines购买12100 Wilshire Boulevard。

而在此次排名5月31日截止日期之后,DEI和QIA在比佛利山庄花费1.88亿美元购买9665 Wilshire Boulevard的17.1万平方英尺的A级建筑,约合每平方英尺1100美元。

 

 

 

加拿大:16亿美元

加拿大这个集团中最后一批亿万美元的投资者,长期以来一直是美国商业地产的顶级跨境投资者之一。过去两年,我们北方的邻居在洛杉矶地区进行了二十多次采购,涉及工业,办公室,公寓和酒店部门以及一个开发基地,而且随着加拿大投资者的出现,自6月份以来增加了办公室和工业采购。

“我认为这是两件事。由于加拿大人在自己的市场和世界各地都看到了机会,他们看稳定和收益,“Cesta说。 “L.A.再次代表了一个非常有利的资本投资机会。”

温哥华Onni集团花费了近4.5亿美元购买了六个办公室。去年9月份,最大的一笔是1.05亿美元给“洛杉矶时报”总部的Tribune Media公司。一年前,亿万豪剑桥公司和卡拉汉资本合伙公司(CPP)以2亿美元收购了Pac Mutual公司。 CPP投资委员会共花费2.875亿美元购买GIC和GLP出售的10个工业用地。

根据报道,加拿大2017年6月的交易包括安大略省养老金计划医疗保健计划在747仓库街的7亿美元工业空间,而布鲁克菲尔德则为4.4美元在加州市场中心第九街东110号的办公空间支付了4.4亿美元。

 

 

法国:5.19亿美元

洛杉矶近年来一直在进行一些创纪录的零售交易,包括香奈儿在2015年12月斥资1.52亿美元购买400 Rodeo Drive的商店,已经被出租,交个 达到每平方英尺13,217美元,这是加利福尼亚州零售空间的每平方英尺价格记录。 但是这个纪录只保持了6个月,2016年7月LVMH以420万美元,每平方英尺19405美元收购了位于420 Rodeo Drive的Bijan商店。

然而,法国投资者最大的交易是安盛房地产投资管理公司在2016年4月斥资2.45亿美元购买人民银行大厦5900 Wilshire Boulevard49%的股份。

 

 

韩国:4.721亿美元

作为贪污丑闻的一部分,在其主席于2016年12月底被捕之前,韩国的全国养老金服务(全球最大的养老基金之一)购买了位于12000 block of West Millennium Drive 的Playa Vista综合开发项目的三个物业。 Invesco房地产于2016年2月完成的4.72亿美金购买21.7万平方英尺面积的零售空间,21.75亿美金购买的420套公寓和2600万美金购买的3.3万平方英尺的已开发完成的综合体项目。

 

 

德国:3.810亿美元

过去两年来,德国投资者关注办公空间市场,并进行了两次重大交易。

CBRE Global Investors于2016年5月将其市中心位于南希望街400号总部地址以3.393亿美元的价格出售给PNC金融服务公司与慕尼黑房地产基金经理GLL房地产公司的合资企业。 2015年9月,德国科隆投资公司Jamestown US Immobilien GmbH的亚特兰大分公司Jamestown以360万美元收购了位于第二大街360号的Brunswig Square大楼。

 

 

中国:3.111亿美元

来自中国投资者的投资在洛杉矶进行的跨国交易名单中,从前两年的3.396亿美元下降了2.5%,成功获得了第四名。

当地专家似乎并不特别担心中国新的更严格的海外投资规定。在9月份在洛杉矶举行的第一届TRD展示与论坛上,Eastdil Secured的小组成员史蒂夫•丝丝(Steve Silk)表示,中国将继续为美国房地产投入大量资金,但现在这笔资金目前将转移到长期看来对中国经济有利的事情上。

在这个排名的两年期间,中国最大的一笔交易是Elite International Investment Fund和Future Land花费1.566亿美元向AIG全球房地产购买南弗里蒙特大街1000号的Alhambra。

美国OCG,即中国OGG美国分公司,花费了5,250万美元开发美国洛杉矶国际机场度假酒店,而中国房地产开发商金地集团(Gemdale Corp.)在2015年9月份花费5,130万美元购买在北塞拉诺大道(North Serrano Avenue)的1377号办公空间。洛杉矶的买家包括Cindat Capital Management,Unionlife Insurance Company和Greenland Group。.A. include Cindat Capital Management, Unionlife Insurance Company and Greenland Group.

 

 

日本:2.731亿美元

在TRD分析期间,日本投资者只进行了一笔交易,但这是一个重要的事件:2016年12月,日本企业集团ASO集团在其首笔美国交易中,与拉特科维奇公司和彭伍德房地产投资管理公司合作购买了位于5865南校区中心的Google租赁机库和三座周围建筑。 EGW资产管理公司在交易中代表ASO。

TRD当时报道,ASO“希望继续专注于加利福尼亚州”。JLL的Zietsman和CBRE的Cesta都表示,他们也听说日本投资者希望增加在洛杉矶的投资。

“他们在日本获得合理回报的机会并不多。这是一个联系紧密的市场,“Zietsman说。 “如果你在东京或者在日本的任何地方拥有一个重要的商业地产,你就不会卖掉它。所以投资者正在寻求多样化,希望收益稍高于国内市场。”

Cesta补充说:“就相关行业而言,我们理解日本正在考虑进入更大的市场。我们已经和他们的大型机构开了一些会议,他们正在寻求投入更多的资金到美国,特别是进入这个地区。”

 

 

瑞士:1.915亿美元

欧洲著名的中立国家一直在洛杉矶大都会区进行稳步投资,包括办公和零售空间。一家瑞士公司最大的采购项目分别是伯班克帝国大街2400号和2350号的办公物业,分别为4620万美元和3420万美元。瑞士的瑞银房地产投资公司于2015年8月从世邦魏理仕全球投资者手中收购了房地产。根据“洛杉矶商业杂志”(Los Angeles Business Journal)的数据,该建筑的总面积近23万平方英尺,平均每平方英尺350美元。

紧随此后,瑞银于2015年12月从Archway控股收购了位于比佛利山庄Wilshire Boulevard大街9033号的办公室,总价值达到了7510万美元。最近瑞士收购的是位于Pico Rivera的Whittier大道8540号的顶级电影院,2016年3月由瑞银房地产从Krikorian Premier Theatres手中以3600万美元收购该影院。瑞银将此空间升级为Cinépolis品牌,其位置设有可倾斜的真皮座椅和14个屏幕,包括4DX放映厅。

 

 

香港:8340万美金

来自中国特别行政区的投资者已经将8,300多万美元投向洛杉矶公寓、办公楼和工业行业。 旧金山的太平洋之鹰控股公司(Pacific Eagle Holdings),其母公司是香港的建筑商Great Eagle Holdings,2015年9月向位于华盛顿特区的私募股权公司Carlyle Group支付了6200万美元,用于Villa Malibu租赁社区和 Cavalleri公寓。

位于香港的私募股权房地产公司Gaw Capital Partners的子公司Downtown Properties,于2015年7月向Andrea Goodman支付了1150万美元,用于1370 St. Andrews Place的办公空间,并于2017年3月将990万美元投入Chu 2001家庭信托和East West银行,用于在Aurora街315号的工业空间。

 

 

泰国:7500万美金

TRD分析中的亚洲买家是泰国,投资者Thosapong Jaruthavee于2015年6月购买了日落大道8358号Sunset Tower酒店80%的股权。但是,这个西好莱坞的股份持有并没有持续多久; 据“洛杉矶商报”报道,Jaruthavee于2017年6月向纽约亿万富翁Len Blavatnik出售了他的股份 – 已升值至1亿美元。

 

英国:5000万美金

2015年6月,英国私人股权公司Meyer Bergman在圣莫尼卡大道沿线第三街1437号购买了一个零售商铺,这个零售商铺完整了TRD名单。 目前,这个面积达7500平方英尺的零售空间内设有一家匡威鞋店。

 

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Original Post: therealdeal.com